Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure permettant à une collectivité locale d'acquérir en priorité, dans un périmètre prédéfini, un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser dans l’intérêt général, des actions ou opérations d'aménagement urbain, définis de façon très large par l’article L300-1 du Code de l’Urbanisme.
Le Droit de Préemption Urbain simple
Qui dispose du DPU ?
Depuis janvier 2017, la communauté d’agglomération Mont-Saint-Michel - Normandie est compétente, sur le territoire, en matière de droit de préemption urbain. Toutefois, les Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) sont toujours à adresser à la mairie.
Selon le projet motivant la préemption, la communauté d’agglomération peut déléguer l’exercice de son DPU à une collectivité ou à un établissement public (commune, Etablissement Public Foncier de Normandie…)
Quels biens sont concernés ?
Il est institué sur les zones U et AU des communes couvertes par un document d’urbanisme.
Il concerne autant les terrains, de toute nature, que les constructions, à savoir les maisons individuelles, les immeubles en copropriété et les appartements.
Quel est le périmètre d’application du Droit de Préemption Urbain ?
L’exercice du Droit de Préemption Urbain (DPU) sur le territoire communautaire s’applique sur les zonages suivants :
- Communes couvertes par un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi): zones U et AU
- Communes couvertes un Plan Local d’Urbanisme communal (PLU): zones U et AU
- Commune déléguée de Fontenay (carte communale): parcelles cadastrées ZB n°35; ZB N°73; ZB N°103 situées en zone constructible de la carte communale
Quelle est la procédure ?
Toute cession d’un bien situé à l’intérieur du périmètre de DPU doit être précédée d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), précisant les conditions de la vente et l’identité de l’acquéreur.
C’est généralement le notaire qui se charge d’envoyer une DIA à la Mairie en 4 exemplaires. Elle permet d’informer le titulaire du droit de préemption qu’une vente se réalise.
La communauté d’agglomération dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour formuler une décision. En cas de silence de l’administration, la communauté d’agglomération est réputée avoir renoncé à la préemption.
La communauté d’agglomération Mont-Saint-Michel - Normandie et les communes du territoire s'efforcent à rendre ce délai d’instruction plus court, sous réserve du nombre de déclarations à traiter, mais certains dossiers nécessitent d’utiliser en totalité le délai d’instruction (transmission à d’autres collectivités, consultation de France Domaines, visite de bien, …). En conséquence, soyez vigilants à bien tenir compte, pour l’organisation des ventes de biens immobiliers, de ce délai.
Le délai de 2 mois peut par ailleurs être prolongé, conformément aux dispositions du code de l’urbanisme, en cas de pièce manquante ou de demande de visite du bien.
Qui instruit les DIA du territoire de la communauté d’agglomération ?
Les DIA sont instruites par les pôles de territoriaux, chacun en lien avec les communes qui le composent.
Carte des pôles territoriaux de la CAMSMN Délibération du 16 janvier 2017 sur l’instauration du DPU Délibération du 13 avril 2017 sur l’instauration du DPU sur les parcelles cadastrées ZB 35 ; 73 ;103 sur la commune déléguée de Fontenay Délibération du 1er avril 2021 sur l’instauration du DPU sur le territoire PLUI Saint Hilaire du Harcouët Délibération du 4 novembre 2021 sur l’instauration du DPU sur le territoire PLUI Avranches - Mont Saint Michel
Le territoire de la communauté d’agglomération n’est pas concerné par le droit de préemption urbain renforcé. Ce dispositif permet notamment d’élargir la liste des biens soumis au droit de préemption.
Un outil d'information et d'anticipation
Le DPU ne permet pas seulement d'acheter des terrains pour construire des équipements collectifs ou des logements sociaux, par exemple, il peut aussi servir d'indicateur sur la situation des habitants et de l'habitat dans la ville.
Le DPU permet d'observer la composition sociologique d'une commune. Grâce aux DIA, sur lesquelles sont souvent précisées le nom et l'adresse de l'acquéreur, la collectivité peut savoir qui vient s'installer sur son territoire : un urbain, un rural, un habitant d'une commune limitrophe… Ces éléments recueillis permettent ensuite aux communes d'estimer les besoins en futurs équipements collectifs (place dans les écoles, place de parking…).
Toujours grâce aux DIA, où est indiqué le prix de la transaction, le DPU permet enfin de suivre les évolutions du marché de l'immobilier. Les communes sont ainsi au courant des prix qui sont pratiqués sur leur territoire.
Le Droit de Préemption Commercial (DPC) des communes
Toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l'objet d'un droit de préemption de la commune, c'est-à-dire du droit de l'acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan.
Quels biens sont concernés ?
Les biens susceptibles d'être préemptés dans le cadre de la procédure de droit de préemption commercial sont les suivants :
- fonds artisanaux ;
- fonds de commerce ;
- baux commerciaux ;
- terrains portant, ou destinés à accueillir, des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 m² et 1 000 m².
Le droit de préemption commercial ne concerne pas les murs attachés au fonds de commerce ou artisanal dont la préemption est envisagée. En cas de cession simultanée des murs et du fonds, l'acquisition des murs relève du droit de préemption urbain.
Qui dispose du DPC ?
Le droit de préemption sur les fonds de commerce, les baux commerciaux et les fonds artisanaux est de compétence communale.
Le droit de préemption commercial (DPC) est institué sur les communes de :
- Saint Hilaire du Harcouët, au niveau du centre ville
- Vains, dans les rues suivantes : route de la Côte, rue du Prieuré, rue des Pêcheurs
Délibération de la commune de Saint Hilaire du Harcouët du 26 juillet 2011 sur l’instauration du DPC Délibération de la commune de Vains du 27 avril 2015 sur l’instauration du DPC
Quelle est la procédure ?
Sous peine de nullité de la vente, toute cession des fonds et baux précités devront s’accompagner d’une déclaration accompagnée du bail ainsi que des informations suivantes : cette déclaration, accompagnée du bail commercial, doit mentionner les informations suivantes : le prix et les conditions de la cession envisagée, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant et la nature de leur contrat de travail, le chiffre d'affaires réalisé par le cédant.